Acheter un bien à rénover : ce qu'il faut savoir avant de se lancer

Sommaire

1 - Acheter un bien à rénover : avantages, inconvénients et précautions
2 - Comprendre le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) et les obligations réglementaires
3 - Quelles sont les aides pour rénover un bien ?
4 - Extension, piscine ou dépendance : quelles démarches effectuer ?

Acheter un bien à rénover présente des avantages notables tels qu'un prix d’achat généralement réduit par rapport à un bien récent ou neuf, la possibilité d’effectuer des travaux de personnalisation selon vos goûts et une plus-value potentiellement plus élevée après les travaux. Le prix réduit au mètre carré peut notamment permettre d’accéder à des emplacements plus prisés ou à des surfaces plus grandes. De plus, cela permet d'adapter plus librement le choix des aménagements et des matériaux selon votre budget. 

Cependant, ce type de projet comporte également des inconvénients et des risques. L’évaluation précise des travaux et de leurs coûts peut être complexe, et avoir des conséquences importantes sur votre budget. De plus, des défauts ou des vices cachés, tels que des structures endommagées ou des installations non conformes, peuvent surgir et nécessiter des travaux supplémentaires imprévus et coûteux.

Enfin, les travaux de rénovation peuvent prendre plus de temps que prévu, retardant votre emménagement.

Il est donc nécessaire d’être bien préparé en amont, de prévoir des marges dans votre planning et de vous entourer de professionnels compétents (experts en rénovation énergétique, artisans, etc.) pour établir un budget détaillé et réaliste.

Par ailleurs, le budget travaux doit absolument tenir compte des diagnostics, notamment du DPE (Diagnostic de performance énergétique). 

Avant de vous lancer dans l’achat d’un bien à rénover, il est essentiel de comprendre le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Le DPE est un outil essentiel pour évaluer la consommation d’énergie d’un logement et son impact sur l’environnement. Il attribue à chaque bien une étiquette énergie, allant de A (très performant) à G (très énergivore). Cette étiquette permet aux futurs acquéreurs de connaître la performance énergétique du bien qu’ils envisagent d’acheter. Pour réaliser le DPE, un diagnostiqueur certifié se rend sur place et évalue divers éléments, tels que l’isolation, le système de chauffage, la ventilation et les ouvertures (fenêtres, portes). 

Le DPE est obligatoire pour toute vente ou location de bien immobilier, et ce, depuis 2006. Il est valable pendant dix ans. Depuis l’entrée en vigueur de la réglementation environnementale RE2020 en janvier 2022, les exigences en matière de performance énergétique ont été renforcées. Cette réglementation vise à réduire la consommation d’énergie des bâtiments neufs et à limiter leur impact carbone, encourageant ainsi l’utilisation de matériaux biosourcés et la production d’énergie renouvelable. 

Il est important de noter que les biens classés F ou G sont désormais considérés comme des passoires énergétiques. À partir de 2025, ils seront interdits à la location, et les propriétaires devront effectuer des travaux pour améliorer leur performance énergétique. En résumé, le DPE est non seulement un outil d’information pour les acheteurs et locataires, mais également un levier important pour inciter à la rénovation énergétique des bâtiments en France.

Si vous envisagez de rénover un bien, plusieurs aides de l'État, voire locales, peuvent alléger le coût de vos travaux.

• MaPrimeRénov’ : cette aide est accessible à tous les propriétaires, occupants ou bailleurs, ainsi qu'aux copropriétés. Son montant varie en fonction des revenus du foyer et de l’ampleur des travaux. Pour en bénéficier, il faut déposer une demande sur le site officiel MaPrimeRénov’ avant le début des travaux, réaliser les travaux avec un professionnel RGE (Reconnu Garant de l’Environnement), et fournir les devis et factures nécessaires.
• Eco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : ce prêt sans intérêt est destiné aux propriétaires pour financer des travaux de rénovation énergétique. L’éligibilité dépend de la nature des travaux, qui doivent améliorer la performance énergétique du logement. Pour l’obtenir, il faut se rendre dans une banque partenaire avec les devis des travaux envisagés. Le montant maximal est de 30 000 euros, remboursable sur quinze ans.
• Certificats d’économies d’énergie (CEE) : dispositif national d’incitation à la mise en place d’actions pour la réduction des consommations d’énergie, les CEE offrent aux particuliers la possibilité de bénéficier d’aides à la rénovation énergétique. Ils sont financés par les fournisseurs d’énergie.
• Aides locales : en plus des aides nationales, des aides régionales, départementales ou communales peuvent être disponibles. Les conditions et montants varient selon les collectivités. Pour les connaître, il est conseillé de contacter l’Agence nationale de l’habitat (Anah) ou de consulter le site de votre région ou commune.

Ces aides peuvent significativement réduire le coût de votre projet de rénovation et rendre votre logement plus économe en énergie et plus confortable.

Sous réserve de définir précisément votre projet, d’estimer soigneusement votre budget et de tirer parti des aides disponibles, rénover un bien peut devenir une véritable opportunité.

Lorsque vous envisagez d'effectuer des travaux importants comme la construction d'une piscine, l'agrandissement de votre logement, l'aménagement de combles ou la construction d'une dépendance, il est essentiel de respecter les démarches administratives en vigueur.

Selon la nature et de l'ampleur des travaux, vous devrez au minimum déposer une déclaration préalable de travaux auprès de la mairie. Cette formalité permet à l'administration de vérifier que votre projet est conforme aux règles d'urbanisme locales.

Si votre projet dépasse certains seuils, par exemple, une surface de plancher ou d'emprise au sol supérieure à 20 m², un permis de construire sera nécessaire. Ce dernier, plus complexe à obtenir, nécessite un dossier détaillé incluant des plans et des documents techniques. Son instruction peut prendre plusieurs mois. C'est un point à prendre en compte dans votre planning global.