Quelle assurance pour une Véfa ?
Si vous faites construire votre logement, la question se pose des assurances que votre promoteur ou vous, acquéreur, devez contracter. Notamment pour une Véfa (vente en l'état futur d'achèvement). Nos explications.
Qu’appelle-t-on une Véfa ?
Si vous achetez une maison ou un appartement sur plan, vous pouvez signer deux types de contrats avec le constructeur.
Le premier, la vente à terme, fera de vous le propriétaire du bien une fois qu’il sera achevé. Le paiement du prix du bien intervenant, en principe, au moment de la livraison.
Le second, la vente en l’état futur d’achèvement (Véfa) prévoit que le transfert de propriété entre le constructeur et vous s’opère progressivement. Au début du chantier, vous n’êtes propriétaire que du terrain, puis, au fur et à mesure de leur achèvement, des différents ouvrages qui composent l’immeuble. Vous payez le prix progressivement, à mesure de l’avancement des travaux.
De quel type de contrat s’agit-il ?
La vente en l’état futur d’achèvement est un contrat encadré par le Code civil (art 1601-2 et suivants) et le Code de la construction et de l’habitation (art L261-1 et suivants et R261-11 et suivants).
Ce contrat comprend un certain nombre de mentions obligatoires (adresse du bien, descriptif détaillé du logement et de ses annexes, délai de livraison, prix total, conditions d’exercice du droit de réflexion…) et définit les modalités du paiement progressif du prix.
Ce paiement progressif est strictement encadré. Les versements ne pouvant excéder au total :
- 35 % du prix à l’achèvement des fondations ;
- 70 % à la mise hors d’eau ;
- 95 % à l’achèvement de l’immeuble.
Le solde étant, le plus souvent, payé lors de la mise à disposition du bien par le constructeur à l’acquéreur.
Important : la vente en l’état futur d’achèvement est un contrat qui, pour être valable, doit être signé devant notaire.
Quelles sont les garanties que doit vous apporter le constructeur ?
D’abord, le constructeur doit vous fournir soit une garantie financière de remboursement (GFR), soit une garantie financière d’achèvement des travaux (GFA). Vous pourrez mettre en œuvre la garantie contractée par le constructeur si ce dernier venait à se trouver dans l’incapacité financière de mener à terme le chantier. Concrètement,
- s’il s’agit de la GFR, l’établissement financier intervenant en garantie vous versera ou versera au constructeur les sommes nécessaires au financement de l’achèvement des travaux ;
- s’il s’agit de la GFA, le garant vous remboursera les sommes que vous avez versées, suite à la résolution (annulation) amiable ou judiciaire de la vente pour cause de défaut d’achèvement.
Ensuite, une fois le logement achevé et livré, plusieurs garanties pèsent encore sur le constructeur :
- la garantie de parfait achèvement, qui lui impose de réparer tous les désordres (vices, malfaçons) que vous pourriez lui signaler pendant l’année qui suit la livraison du logement ;
- la garantie de bon fonctionnement (ou garantie biennale), par laquelle le constructeur est tenu, pendant deux ans, de réparer les équipements dissociables du bâti (volets, radiateurs, chaudière…) qui ne fonctionnent pas correctement ;
- la garantie décennale, qui, pendant dix ans, oblige le constructeur à réparer les dommages compromettant la solidité du logement ou le rendant inhabitable ou impropre à l’usage auquel il est destiné.
Devez-vous contracter une assurance dommage ouvrage ?
Cette assurance est obligatoire et doit être souscrite par toute personne faisant réaliser des travaux de construction. L’assurance dommage ouvrage (DO) vient faciliter le remboursement et la réparation des désordres qui se produisent après la réception des travaux et qui engagent la responsabilité décennale des constructeurs. Immédiatement mise en œuvre, contrairement à la garantie décennale, elle joue un rôle de préfinancement permettant à l’acquéreur assuré d’engager rapidement les travaux de réparation.
Quand devez-vous souscrire une assurance habitation ?
Dans le cadre d’une Véfa, vous allez donc devenir «progressivement» propriétaire de votre logement. En pratique, dans cette hypothèse il est fortement recommandé de :
- souscrire une assurance "habitation en construction" (HEC) dès le début des travaux, notamment pour les sinistres relevant d'un évènement climatique ou de détériorations immobilières suite à vol ou tentative de vol ;
- puis, lors de la signature définitive (acte authentique), il conviendra alors de souscrire une assurance Multirisque habitation classique.
