Construction sans permis de construire : ce qu’il faut savoir

Sommaire

1 - Quelles sont les constructions soumises à permis de construire ?
2 - La hauteur de la construction entre-t-elle en jeu ?
3 - Qu’appelle-t-on une déclaration préalable de travaux ?
4 - Quels types de construction sont soumis à déclaration préalable de travaux ?
5 - Qu’en est-il des habitations légères de loisirs ?
6 - Les règles sont-elles différentes dans un secteur protégé ?
7 - Comment déposer une déclaration préalable de travaux ?
8 - Est-ce risqué de construire sans permis de construire ?
9 - Au-delà de 10 ans, une construction bâtie sans permis de construire devient-elle légale ?

En général, sont soumises à permis de construire toutes les constructions dont la surface de plancher ou d’emprise au sol est supérieure à 20 m². Sont concernées les constructions nouvelles, mais aussi les extensions de constructions existantes.

À noter, toutefois, que lorsque la construction se trouve dans une zone urbaine d’une commune couverte par un plan local d’urbanisme (PLU), un plan d’occupation des sols (POS) ou un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), la surface au-delà de laquelle un permis de construire est obligatoire peut être supérieure à 20 m², sans pour autant dépasser 40 m².

Elle est prise en compte au-delà de 12 m. Lorsque la construction dépasse cette hauteur, une demande de permis de construire doit être déposée quand sa surface de plancher ou d’emprise au sol est supérieure à 5 m². 

Si une construction n’est pas soumise à permis de construire, cela ne signifie pas, pour autant, qu’elle peut être librement bâtie. Dans certains cas, une déclaration préalable de travaux (DPT) est requise. Il s’agit d’une démarche administrative, à réaliser en mairie, qui s’applique, de manière générale :

• aux constructions ne nécessitant pas de permis de construire et dont la surface de plancher ou l’emprise au sol est comprise entre 5 m² et 20 m² et dont la hauteur est inférieure ou égale à 12 m.
• aux constructions de plus de 12 m de haut dont la surface au sol est inférieure à 5 m². 

À peu près tous les types de construction sont concernés : habitation, abri de jardin, cave, pergola, terrasse surélevée, mezzanine, appentis, garage, jacuzzi, piscine de moins de 100 m², serres, murs de plus de 2 m de haut…

Un certain nombre de travaux, principalement ceux qui viennent modifier l’aménagement extérieur (pose de panneaux solaires, création d’un balcon, ouverture d’une fenêtre, pose d’une porte d’entrée…) ou l’agencement intérieur (création d’un plancher pour installer une mezzanine ou aménager des combles, transformation d’un garage en chambre…) peuvent également être soumis à une déclaration préalable de travaux. 

Les « habitations légères de loisirs » sont des constructions, sans fondation, démontables et transportables.

Lorsque l’on souhaite les implanter, notamment, dans un terrain de camping, dans un parc résidentiel de loisirs ou dans un village de vacances classé en hébergement léger, aucun permis de construire ni déclaration préalable n’est nécessaire jusqu’à 35 m² de surface au sol. Au-delà, une déclaration préalable de travaux est requise.

Installées sur tout autre type de terrain (dans votre jardin, par exemple), les règles communes s’appliquent : permis de construire au-dessus de 20 m² de surface et déclaration préalable de travaux entre 5 m² et 20 m². 

Si la construction envisagée se trouve dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, aux abords d’un monument historique, d’un site classé ou en instance de classement ou encore d’une réserve naturelle ou d’un parc national, les règles seront plus strictes : exigence d’un permis de construire, là où, sur un secteur non protégé, une simple déclaration préalable de travaux est suffisante, par exemple.
La mairie pourra vous indiquer si le site qui vous intéresse est en secteur protégé.

La première chose à faire est de contacter la mairie qui gère la commune dans laquelle vous envisagez de construire ou d’effectuer vos travaux. Le service ou la personne en charge de l’urbanisme vous confirmera, compte tenu du secteur et de la nature les travaux envisagés, si le dépôt d’une déclaration préalable est nécessaire.

Si c’est le cas, il vous restera à remplir votre formulaire de déclaration. Cette démarche, selon les mairies, est à effectuer en ligne ou via un formulaire papier (envoi RAR ou remise en main propre).

La mairie dispose d’un mois pour vous répondre. Elle peut refuser votre demande, l’autoriser avec des prescriptions (changements imposés) ou surseoir à statuer. Sachez que l’absence de réponse de la mairie dans ce délai d’un mois vaut autorisation. 

Construire sans permis, comme effectuer des travaux sans déclaration préalable ou malgré le rejet d’une de ces autorisations d’urbanisme, vous expose à de multiples sanctions.

Les premières, pénales, prennent la forme, soit d’une amende forfaitaire (jusqu'à 300 000 €) soit d’une amende par m² illégalement construit comprise entre 1 200 et 6 000 €. Une peine d’emprisonnement pourra aussi être prononcée en cas de récidive.

Sont passibles de ces sanctions les bénéficiaires des travaux, mais aussi ceux qui les ont mis en œuvre (architectes, entrepreneurs…).

En outre, le juge pourra vous condamner à payer des dommages et intérêts, notamment à la commune en raison du préjudice subi, et ordonner la démolition de la construction illégale à vos frais. 

Il existe en droit français un délai, dit « délai de prescription » au-delà duquel une action en justice n’est plus recevable. Dans le cas qui nous intéresse, ce délai court à compter de la date d’achèvement des travaux. Il est de 6 ans pour les infractions pénales prévues pour le non-respect des procédures d’urbanisme et de 10 ans pour l’action en demande de démolition de la construction illégale. Mais attention, si la prescription vient, après 10 ans, protéger d’une action en justice celui qui a réalisé une construction sans autorisation, elle ne règle pas la situation de la construction. Cette dernière reste illégale, non inscrite au cadastre, insusceptible d’amélioration ou d’extension et, du coup, très difficile à vendre.