Vous êtes propriétaire d’un appartement et vous envisagez d’y effectuer des travaux. Si, en principe, vous avez la possibilité de les exécuter librement, sachez que, dans certains cas, vous devrez obtenir l’accord préalable de la copropriété. MAAF répond à vos questions sur ce sujet.
Sommaire
1 - Suis-je libre de faire des travaux dans mon appartement ?
2 - Dans quels cas dois-je obtenir l’autorisation des autres copropriétaires ?
3 - Si les travaux envisagés n’ont aucun impact sur les parties communes, suis-je libre de les mettre en œuvre ?
4 - Comment obtenir l’accord des autres copropriétaires ?
5 - L’assemblée générale des copropriétaires peut-elle rejeter ma demande de travaux ?
6 - Puis-je contester le rejet de ma demande de travaux ?
7 - Que se passerait-il si j’effectuais des travaux sans l’accord de la copropriété ?
8 - Dois-je respecter des horaires pour réaliser des travaux dans ma copropriété ?
En tant que copropriétaire dans un immeuble, votre propriété est composée d’une partie « privative » (votre appartement, votre place de parking, votre cave…) et de parties communes partagées avec les autres copropriétaires (escalier, ascenseur, toiture, façade, chaudière collective, jardins, couloirs…).
En principe, vous avez la possibilité d’effectuer des travaux dans vos espaces privatifs en toute liberté, dans le respect des règles d’urbanisme, sans devoir, au préalable, obtenir l’autorisation des autres copropriétaires.
Même si les travaux que vous souhaitez réaliser portent sur des parties privatives, quelquefois, vous devrez tout de même obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.
C’est le cas, notamment, lorsque les travaux envisagés risquent d’avoir un impact sur les parties communes de l’immeuble. Ainsi, percer un trou dans un mur porteur ou remplacer une moquette par un plancher en bois moins isolant d’un point de vue phonique devra être autorisé par le règlement de copropriété.
L’impact sur les parties communes est un critère qui vous impose d’obtenir l’accord de la copropriété avant d’engager des travaux dans votre appartement, mais ce n’est pas le seul.
Cet accord préalable sera également exigé si les travaux que vous souhaitez effectuer ne sont pas conformes à la « destination de l’immeuble » qui peut être à usage d’habitation, à usage professionnel ou à usage mixte. Concrètement, si votre appartement se trouve dans un immeuble à usage d’habitation et que les travaux ont pour objectif de créer un espace de bureau pour loger votre entreprise, vous devrez obtenir l’autorisation de la copropriété.
Une autorisation est également nécessaire lorsque vos travaux viendront modifier l’aspect extérieur de l’immeuble (fermeture d’un balcon, ouverture d’une fenêtre, pose d’un compresseur de climatisation sur une façade…).
Plus largement, le règlement de copropriété, qui précise les droits et obligations des copropriétaires et des locataires, vous permettra de mieux identifier les situations dans lesquelles les travaux que vous envisagez dans votre appartement ne pourront être réalisés qu’après autorisation de la copropriété. N’hésitez pas à le consulter, et si vous l’avez perdu, à en demander une copie à votre syndic de copropriété.
L’accord des autres copropriétaires sera donné lors d’une assemblée générale. Vous devez donc vous rapprocher du syndic pour qu’il mette l’examen de votre projet à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires.
Votre demande d’inscription à l’ordre du jour doit lui être adressée par courrier recommandé avec accusé de réception avant qu’il ait envoyé la convocation pour la future assemblée. Une convocation qu’il a l’obligation d’adresser aux copropriétaires au plus tard 21 jours calendaires avant la date fixée pour l’assemblée générale. Et n’oubliez pas de joindre à votre demande d’inscription à l’ordre du jour tous les documents qui faciliteront l’examen de votre projet par les autres copropriétaires (devis, autorisation d’urbanisme, études techniques, plans…).
Enfin, si vous trouvez que la date de la prochaine assemblée générale annuelle est trop éloignée, vous pouvez demander au syndic, mais à vos frais cette fois, de convoquer une assemblée générale extraordinaire dont l’ordre du jour ne portera que sur votre projet. Une fois les frais payés (frais de convocation, honoraires du syndic…), le syndic disposera de 45 jours pour convoquer l’assemblée générale extraordinaire.
Lors de l’assemblée générale, le syndic va présenter votre projet. Vous aurez la possibilité d’apporter des précisions et de répondre aux demandes adressées par les autres copropriétaires.
En général, un simple vote à la majorité des copropriétaires (présents, représentés et absents) est suffisant, mais dans certains cas, une majorité qualifiée (majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix) sera requise, voire l’unanimité de l’assemblée. Ce sera le cas, notamment, si les travaux envisagés se traduisent par l’aliénation d’une partie commune de l’immeuble ou par un changement de destination de votre appartement.
Si l’assemblée générale des copropriétaires rejette votre demande de travaux, vous avez la possibilité de saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble afin qu’il vous accorde l’autorisation de les mener.
Pour avoir une chance d’obtenir cette autorisation judiciaire, vous devrez démontrer que le projet d’aménagement de votre appartement est bien conforme à la destination de l’immeuble (à usage d’habitation, à usage professionnel ou à usage mixte) et qu’il ne porte pas atteinte, de manière significative, aux droits des autres copropriétaires.
Les travaux réalisés sans l’accord de la copropriété sont considérés comme illégaux. Dans les faits, une fois informé, le syndic de copropriété sera en droit de vous demander de remettre votre appartement dans l’état où il était avant les travaux.
Si vous refusez de le faire ou que vous tardez à obtempérer, dans un premier temps, il vous proposera de résoudre le différend qui vous oppose par une procédure amiable devant un conciliateur de justice (procédure gratuite), un médiateur (procédure payante) ou un avocat dans le cadre d’une procédure participative (procédure payante).
En cas d’échec de cette procédure amiable, le syndic saisira le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.
Le syndic dispose de 5 ans après la réalisation des travaux pour les contester. Une durée qui passe à 30 ans lorsque les travaux ont abouti à annexer des parties communes.
Les travaux sont souvent bruyants et donc source de trouble de voisinage. Leurs horaires sont encadrés.
Les travaux lourds (ouverture dans un mur, abattage d’une cloison, dépose et pose d’une cuisine ou d’un système de chauffage…), en principe, peuvent être réalisés à partir de 7h et jusqu’à 20h du lundi au samedi. Les dimanches et les jours fériés, ils sont interdits.
Les travaux légers (bricolage) qui n’entraînent pas une nuisance sonore importante et continue pourront être menés de 8h à 12h et de 14h à 19h30 du lundi au vendredi, de 9h à 12h et de 15h à 19h le samedi et de 10h à 12h le dimanche.
À savoir : un encadrement horaire plus restrictif peut être mis en place par la commune dans laquelle se trouve votre immeuble ou par le règlement de copropriété. Pensez à vous renseigner avant de commencer vos travaux.
