Loi ALUR : son impact sur votre assurance

Qu’est-ce que la loi ALUR ?

La loi portant sur l’Accès au Logement et Urbanisme Rénové (loi ALUR) vise à favoriser :

• l’accès à des logements décents, notamment pour les populations vulnérables ;
• la rénovation urbaine et le développement de l’offre ;
• l’équilibre des rapports entre propriétaires, professionnels de l’immobilier et locataires par l’encadrement des loyers ;
• la transparence et l’innovation au sein du marché de l’immobilier.

Elle a été publiée au Journal Officiel le 26 mars 2014, sous l’appellation officielle de loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Quels sont les changements apportés par la loi ALUR ?

Pour atteindre ses objectifs, la loi ALUR a instauré des changements notoires pour les propriétaires comme pour les locataires. 

Création du permis de louer

Entré en vigueur le 1ᵉʳ janvier 2017, le permis de louer vise à lutter contre l’habitat insalubre et les marchands du sommeil. Le permis s’obtient après déclaration de mise en location effectuée à la signature du contrat ou préalablement à celle-ci. Cette disposition de la loi ALUR s’applique uniquement aux nouveaux contrats de location et ne porte pas sur les baux commerciaux et les locations de tourisme.

La déclaration de mise en location doit indiquer certains éléments :

• consistance et désignation du logement ou de l’immeuble, 
• localisation, 
• identité du bailleur,
• date de signature du contrat. 

La déclaration effectuée ne vaut autorisation. Celle-ci peut être refusée si le logement est jugé indigne. L’autorisation, quant à elle, est donnée pour une période de deux ans.

Bon à savoir : la loi ALUR prévoit que le non-respect de cette procédure est passible d’une amende administrative dont le montant peut atteindre 5 000 € et 15 000 € pour un second manquement constaté dans un délai de trois ans.

Réglementation sur les terrains à bâtir

La loi ALUR porte également sur la suppression du Plan d’Occupation des Sols (POS) et du COS (Coefficient d’Occupation des sols). Cette mesure a plusieurs effets, dont l’augmentation de l’offre de construction à la faveur de la libération des surfaces constructibles. Elle simplifie la division des terrains en parcelles, ce qui augmente le nombre de surfaces constructibles, notamment dans les centres-villes, tout en contenant le développement des zones urbaines.

Création d’organismes de foncier solidaire (OFS)

Un organisme de foncier solidaire, statut créé par la loi ALUR, est une structure à but non lucratif agréée et contrôlée par le Préfet. Il a principalement été conçu pour acquérir des terrains ou des logements afin de les céder à des acquéreurs par une formule de revente sur une durée allant de 18 à 99 ans.

Les OFS ont d’autres missions telles que :

• l’accompagnement des acheteurs dans la revente ;
• l’agrément des reventes après vérification du respect des clauses figurant dans le BRS ;
• le quittancement des redevances d’occupation des terrains auprès des acheteurs ;
• le rachat temporaire des logements en vue de garantir l’éventuel rachat ;
• la gestion des activités de propriétaire foncier.

Mesures relatives à l’urbanisme

Avec 51 articles sur le droit de l’urbanisme, la loi ALUR propose une approche plus pragmatique afin d’encourager la construction de logements. De la lutte contre l’étalement urbain et l’artificialisation des sols, à la création de PLU intercommunaux en passant par l’élargissement du droit de préemption au Préfet, la loi accompagne au mieux la politique du logement en France.

Autres points importants : suppression de la surface minimale des terrains à construire et suppression des règles de lotissement au-delà de 10 ans.

Encadrement des relations entre locataires, propriétaires et professionnels

Toujours dans l’objectif de favoriser l’accès au logement et de protéger les locataires, la loi ALUR s’est intéressée aux relations entre les différentes parties prenantes du marché de la location. La réglementation qui en découle vise les annonces de locations et de ventes immobilières des professionnels du secteur. Ainsi, le décret de 2017 modifie leur mode de rédaction avec la définition des obligations d’information à mentionner dans les offres pour les rendre plus transparentes.

De plus, la loi Alur impose un dossier de demande de location allégé : une pièce d’identité, deux à trois fiches de paie et une attestation d’assurance. Les locataires habitant en zone tendue, c'est-à-dire des zones où l’offre est limitée face à une demande élevée, bénéficient d’une fixation du loyer et d’un délai de préavis réduit à 1 mois au lieu de 3 habituellement. 

Diagnostic technique global pour les copropriétés

Avec la loi ALUR, les associations de copropriétaires et les syndics de copropriétés ont dû faire face à des changements dans leur gestion et organisation. Le plus grand d’entre eux est l’obligation pour toutes les copropriétés, construites depuis plus de 10 ans, de réaliser un Diagnostic Technique Global (DTG) intégrant le diagnostic électrique, de gaz, de plomb, de performance énergétique et de risques naturels, entre autres.

Le DTG est assorti de diverses obligations :

• installation de détecteurs de fumée ;
• demande d’un permis de louer ;
• création d’une notice d’information ;
• respect de la règle d’encadrement des loyers ;
• immatriculation des syndicats de copropriété dans un registre national ;
• rédaction de contrats de location.

Cette dernière s’appuie sur la loi Macron de 2015 relative à la mise en concurrence du syndic par le conseil syndical et l’instauration d’un « contrat type ».

Quels sont les impacts de la loi ALUR sur les assurances ?

La loi ALUR propose une vision d’ensemble du logement rendu plus décent et dont l’accès est facilité. Elle permet de réguler les dysfonctionnements du marché, tout en protégeant les locataires comme les propriétaires et les syndicats de copropriété. Cette protection s’accompagne de l’obligation de souscription d’une garantie responsabilité civile dans certains cas.

« Chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre » (article 9-1 de la loi ALUR).

Obligation d’assurance des syndics

S’agissant des syndicats des copropriétés, l’assurance collective souscrite doit protéger leur responsabilité civile. Cela est d’autant plus important s’ils sont déclarés responsables des dommages. Leur responsabilité est notamment engagée si les dommages subis par les copropriétaires et/ou des locataires résultent d’un vice de construction des parties communes ou d’un défaut d’entretien. Elle est également engagée auprès des tiers pour tous les dégâts dans les parties communes de l'immeuble ou provoqués par tout salarié de la copropriété.

L’assurance souscrite peut donc couvrir tout le bâti (assurance des dommages à l’immeuble) ou les parties communes uniquement.

Sur proposition du syndic, le choix de la formule d’assurance est arrêté par l’assemblée générale. Le syndic contractera celle-ci dans le cadre de son mandat de représentation. 

Obligation d’assurance des copropriétaires

Les copropriétaires doivent contracter une assurance individuelle de responsabilité civile pour couvrir les risques inhérents à l’usage qu’ils font de leur bien, qu’ils l’occupent ou non. Dans ce dernier cas, une assurance propriétaire non occupant est à envisager.

Le plus souvent, si le propriétaire est occupant, l’assurance multirisque habitation permet de répondre à ses obligations légales imposées par la loi ALUR. Il est ainsi couvert en cas de dégât prenant son origine dans sa partie privative et occasionnant des dommages :

• dans les parties communes de la copropriété,
• chez ses voisins,
• à des tiers.

Bon à savoir : la loi n’impose pas aux propriétaires de maisons individuelles de souscrire une assurance responsabilité civile.

Obligation d’assurance des locataires

La loi ALUR impose aux locataires de garantir aux propriétaires une couverture de leur bien en cas de sinistre. Cette garantie se traduit par la souscription d’une assurance habitation permettant de remettre en état les biens et parties privatives du propriétaire, des voisins et des tiers, en cas de dommages responsables. 
Bon à savoir : Cette obligation d’assurance ne concerne pas les locations meublées ou saisonnières.

Questions fréquentes sur la loi ALUR 

Qui est à l’initiative de la loi ?

Conçue pour réformer le droit au logement en France, cette loi a été présentée et défendue par Cécile Duflot, ministre du Logement et de l'égalité des territoires en mars 2014.

Qui est concerné par le texte ALUR ?

Tous les acteurs du marché immobilier sont concernés par cette loi : propriétaires, copropriétés, bailleurs sociaux, agences de location, enfin locataires.

Qu’appelle-t-on charges ALUR ?

Il s’agit des pièces justificatives pour le prélèvement des charges qui doivent rester à la disposition du locataire sur une période de 6 mois.