Louer un logement vide ou meublé : quelles sont les différences ?

Publié le 17 août 2021 Partager sur :

Lorsqu’un propriétaire souhaite mettre son bien immobilier en location, une des premières questions qu’il se pose est : dois-je louer vide ou meublé ? Bail, fiscalité, résiliation, garantie de paiement du loyer, MAAF décrypte pour vous les avantages et les inconvénients pour ces deux cas. 

louer vide ou meublé

Les différences pour la location 

Bien qu’au fur et à mesure des années les réglementations sur la location meublée se soient rapprochées de celles sur la location vide, il existe encore des différences notables à prendre  en compte. La location d’un logement vide reste la pratique la plus courante, car c’est la solution la plus simple pour un bailleur, celui-ci se limitant à mettre à disposition une surface habitable. En revanche, louer un bien meublé est plus rentable car le bailler peut demander un loyer supérieur à celui d’un bien loué vide. 

Les différences pour le bail

Les différences en matière de gestion de la location se font au niveau du bail locatif. En effet, la durée du bail diffère entre un logement vide ou meublé : la durée est de minimum 3 ans pour un logement vide alors qu’elle n’est que de 1 an pour un meublé et 9 mois pour les étudiants. 
Le dépôt de garantie est d’un mois pour un logement vide et de 2 mois pour un logement meublé. 
Le préavis du locataire est de 3 mois dans un logement vide (hors zones tendues) et d’un mois pour un bien meublé.  

Les meubles 

Lorsque vous mettez votre bien immobilier en location meublée, il vous faut obligatoirement respecter une liste de meubles indispensables à la vie quotidienne du locataire. Si votre bien ne comporte que quelques meubles (comme une commode, une table et un lit par exemple), celui-ci ne pourra pas être considéré comme « meublé ». 
Un logement meublé doit donc comporter a minima les éléments suivants : 

  • Une literie (ainsi qu’une couverture ou une couette)
  • Des plaques de cuisson
  • Un four à micro-ondes ou un four classique 
  • Un réfrigérateur et un congélateur (ou un réfrigérateur munis d’un compartiment congélation)
  • De la vaisselle 
  • Des ustensiles de cuisine 
  • Une table et des chaises
  • Du rangement 
  • Des luminaires 
  • Un matériel d’entretien ménager adapté au logement 

Si vous décidez de mettre un bien vide en location, vous pouvez tout de même l’équiper de certains éléments (comme une cuisine équipée ou quelques meubles comme un canapé-lit). Le logement ne sera pas considéré comme meublé car il ne remplit pas toutes les caractéristiques d’ameublement ci-dessus. 

Vide ou meublée : les différences en matière d'assurance 

Pour le locataire d’un bien vide ou meublé, l’assurance habitation est obligatoire dans les deux cas. En effet, la loi oblige le locataire à souscrire un contrat qui contienne a minima une garantie responsabilité civile et contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux). En cas de carence d’assurance du locataire, et après mise en demeure infructueuse de présenter une attestation d’assurance, le propriétaire peut contracter une assurance pour le compte de son locataire, et en répercuter la cotisation sur les charges de son locataire.  
Le copropriétaire a également l’obligation d’assurer son bien en responsabilité civile. S’il n’est pas copropriétaire, il n’y a pas d’obligation, bien que cela soit fortement conseillé. En l’absence d’assurance sur le bien, les dommages causés aux locataires, aux voisins ou aux tiers resteraient entièrement à sa charge, ainsi que les dommages à son bien si l’assureur du locataire n’intervient pas. S’il s’agit d’une location meublée, il est possible de garantir également les dommages aux biens mobiliers contenus (meubles, vaisselle, appareils électroménagers etc).

Les différences en matière de fiscalité 

En fonction du type de location, le régime fiscal qui s’applique n’est pas le même :

  • Les loyers pour une location vide constituent des revenus fonciers.
  • Les loyers pour une location meublée rentrent dans les bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Il existe deux types d’imposition des revenus locatifs : au forfait ou au réel.

La taxation forfaitaire 

Pour ce qui concerne la taxation forfaitaire, l’abattement est plus élevé pour un logement meublé que vide. Le plafond des loyers à ne pas dépasser pour pouvoir déclarer au forfait est moins élevé en vide qu’en meublé. Même si, à première vue, l’imposition forfaitaire est plus avantageuse en meublé qu’en vide, il ne faut pas oublier de prendre en compte la CET (Contribution Economique Territoriale). En effet, les biens meublés y sont soumis (à l’inverse des biens vides) et le montant de cet impôt local varie en fonction des villes. Enfin, vous devez déclarer vos revenus au réel si ceux-ci dépassent les seuils prévus par la taxation forfaitaire. 

La taxation au réel 

Lors de la déclaration de vos revenus au réel, vous allez déduire les frais et les charges de votre loyer, que votre bien soit vide ou meublé. En général, la déclaration des BIC (les loyers pour une location meublée) est complexe et il peut être utile de se faire aider d’un comptable. 
Si vous choisissez l’imposition au réel pour votre bien vide, l’avantage est que lorsque vous générez du déficit, vous pouvez l’imputer sur votre revenu global (ce qui n’est pas le cas pour une location en meublé). 

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