Servitude de passage sur ma propriété : quels sont mes droits ?

Dans quel cas mon voisin peut-il obtenir le droit de passer sur ma propriété ?

Si votre voisin réside sur un terrain enclavé ne disposant pas d'issue ou avec une issue insuffisante sur la voie publique, la loi lui reconnaît le droit de traverser votre propriété sous certaines conditions. On parle ici d’une servitude légale, ce qui signifie que vous ne pouvez pas vous y opposer.

Qu’appelle-t-on un terrain enclavé ?

Le Code civil vise un terrain qui « n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante ». Cette notion n’est pas si évidente et a d’ailleurs donné naissance à de très nombreux contentieux, ce qui a permis aux juges d’en préciser les contours au fil du temps.

Ainsi doit-on considérer, notamment, comme enclavé un terrain :

• entouré par des terres appartenant à d’autres propriétaires ;
• pour lequel il est impossible d’aménager un accès à la voie publique ;
• dont les coûts d’aménagement d’une issue sur la voie publique seraient trop élevés compte tenu de la valeur du terrain (en rendant praticables les chemins ruraux qui relient le terrain à la voie publique, par exemple) ;
• dont l’accès à la voie publique est interdit par la loi ou par une décision administrative ;
• qui dispose d’un accès à la voie publique trop étroit ou trop dangereux pour en permettre un usage normal…

Mon voisin peut-il passer où il veut sur mon terrain ?

Non, si vous ne pouvez pas vous opposer au fait qu’il puisse traverser votre terrain, vous avez votre mot à dire sur l’organisation de ce droit de passage. Vous pouvez donc convenir avec lui du lieu de passage (généralement le plus court et le moins dommageable pour vous).

En outre, vous pourrez définir ensemble le montant de l’indemnité qu’il devra vous verser. Attention, il ne s’agit pas d’une rétribution mais d’une indemnité qui vient compenser l’éventuel préjudice occasionné par le passage. Elle devra donc être proportionnée au dommage provoqué et ne pas être définie en fonction de la valeur foncière du terrain. Et les frais exposés pour permettre le passage et l’entretenir sont à la charge de celui qui profite de cette servitude, c’est-à-dire de votre voisin.

Important : les conditions d’organisation de ce droit de passage devront idéalement apparaître dans une convention, qui peut être passée devant un notaire.
Si vous ne parvenez pas à trouver un accord concernant le choix du lieu de passage ou le montant de l’indemnité, vous pourrez entamer une démarche de conciliation ou saisir le tribunal judiciaire.

Quand prend fin cette servitude de passage ?

Cette servitude de passage prendra fin le jour où le terrain de votre voisin ne sera plus enclavé et disposera donc d’un accès praticable à une voie publique en raison, par exemple, de la création d’une route. La fin de cette servitude pourra être constatée par un nouvel accord passé avec votre voisin ou par le juge.

Attention, une servitude de passage est un droit attaché non pas à une personne mais à un terrain. Elle reste donc valable même si votre voisin vend ou transmet sa propriété.

Et si le terrain de mon voisin n’est pas enclavé ?

Si le terrain de votre voisin n’est pas enclavé, mais seulement difficile d’accès, il devra obtenir votre accord afin de pouvoir régulièrement traverser votre propriété pour accéder à la voie publique. Il s’agit cette fois d’une servitude non plus légale mais conventionnelle, c’est-à-dire qui va prendre naissance dans le cadre d’un accord passé entre vous et lui.

Dans cet accord, qui prendra la forme d’une convention écrite, idéalement passée devant un notaire, vous définirez l’organisation de ce droit de passage (lieu de passage, mode d’exercice, montant de l’indemnité…).

Pour mettre fin à ce droit de passage amiable, vous devrez obtenir l’accord de votre voisin. Vous pourrez également, s’il n’est pas utilisé par votre voisin depuis plus de 30 ans, faire constater sa fin par un juge.