Bail commercial : comment ça marche ?

Sommaire

1 - Qu’est-ce qu’un bail commercial ? 
2 - Quelle différence avec un bail professionnel ?
3 - Les obligations du bailleur et du locataire ?
4 - Bail 3-6-9 : qu'est ce que c'est ?
5 - Qui rédige le contrat de bail ?
6 - Comment résilier un bail commercial ?
7 - Peut on sous louer un local professionnel ?

Un bail commercial est un contrat de location de locaux utilisés pour une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Il est régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce et offre une protection juridique importante au locataire, appelé preneur. Ce type de bail est conçu pour offrir une stabilité à long terme, avec une durée minimale de neuf ans, ce qui permet aux entreprises de se développer sereinement. Le bail commercial inclut des droits spécifiques pour le locataire, tels que le droit au renouvellement du bail et une protection contre l’éviction.

Le bail commercial et le bail professionnel diffèrent principalement par leur champ d'application et leur réglementation. Alors que le bail commercial concerne les activités commerciales, industrielles et artisanales, le bail professionnel est destiné aux professions libérales (notaires, médecins, avocats, architectes, etc.).

La durée est aussi différente : le bail commercial a une durée minimale de neuf ans, alors que le bail professionnel, est généralement conclu pour une durée de six ans.

De plus, la résiliation du bail commercial est plus encadrée, avec des préavis spécifiques et des possibilités de résiliation triennales. Le bail professionnel peut être résilié plus simplement, avec un préavis de six mois à tout moment.

Ces différences rendent le bail commercial plus adapté aux entreprises ayant besoin de stabilité à long terme, tandis que le bail professionnel offre plus de flexibilité pour les professions libérales.

Le bail commercial impose des obligations tant pour le bailleur que le locataire.

Le bailleur doit :

• Mettre à disposition un local en bon état d’usage et de réparation
• Assurer la jouissance paisible des lieux
• Réaliser les grosses réparations (article 606 du Code civil)

Quant au locataire, il doit :

• Payer le loyer et les charges aux échéances convenues
• Utiliser les locaux conformément à leur destination
• Entretenir les lieux et réaliser les petites réparations

Le bail commercial est souvent appelé bail 3-6-9, car il peut être résilié par le locataire tous les trois ans avec un préavis de six mois. À l'issue des neuf ans, le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement. La demande doit être faite dans les six mois précédant l’échéance du bail.

Le bailleur ne peut refuser ce renouvellement que sous certaines conditions telles que la reprise des locaux pour y habiter.

Le renouvellement entraîne la possibilité de réviser le loyer en respectant le plafonnement légal. 

La rédaction d’un bail commercial est une étape cruciale qui nécessite précision et rigueur. Il est conseillé de se faire accompagner par un expert : avocat, juriste, notaire ou conseiller en immobilier d’entreprise.

La résiliation d’un bail commercial peut intervenir sous plusieurs formes :

• Résiliation triennale : le locataire peut donner congé à chaque période triennale (trois, six ou neuf ans) avec un préavis de six mois.
• Résiliation pour faute : en cas de manquement grave du bailleur ou du locataire à ses obligations contractuelles.
• Résiliation amiable : les parties peuvent convenir d’une résiliation amiable à tout moment.
• Clause résolutoire : insérée dans le bail, elle permet la résiliation automatique en cas de non-respect de certaines obligations, par exemple le non-paiement du loyer.

Le bail commercial est donc la clé pour vous installer sereinement et pérenniser votre activité dans des locaux. Pour éviter les mauvaises surprises et profiter pleinement de ses avantages, prenez le temps de bien comprendre ses rouages.

Besoin d'un coup de pouce ? Des experts (avocats, juristes ou notaires) sont là pour vous accompagner. Pour les identifier, vous pouvez faire appel à votre réseau professionnel ou demander une liste à la Chambre de commerce de votre région ou encore à une association professionnelle. N'hésitez pas à les consulter pour sécuriser votre projet et avancer en toute tranquillité !

Pour sous-louer des locaux professionnels, un locataire doit respecter plusieurs obligations légales et contractuelles :

• Obtenir l’autorisation du bailleur : la sous-location est généralement interdite, sauf si le bail commercial ou professionnel contient une clause spécifique l’autorisant, ou si le bailleur donne son accord écrit.
• Informer le bailleur : le locataire doit inviter le bailleur à « concourir à l’acte », c’est-à-dire à participer à la rédaction du contrat de sous-location. Cette démarche doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire.
• Respecter les termes du bail principal : le contrat de sous-location ne peut pas accorder plus de droits que le bail principal. Le locataire principal reste responsable des obligations du bail initial, y compris le paiement du loyer et des charges.
• Fixer un loyer équitable : le loyer de la sous-location ne doit pas être supérieur à celui du bail principal pour éviter toute spéculation.
• Rédiger un contrat de sous-location : ce contrat doit inclure des informations précises telles que l’identité du sous-locataire, le montant du loyer, la durée de la sous-location, et la répartition des charges.

Ces étapes permettent de sécuriser la sous-location et de protéger les intérêts de toutes les parties impliquées.