Pourquoi et comment établir un état des lieux ?
Document clé à joindre au contrat de location, l'état des lieux protège aussi bien le locataire que le propriétaire. Il permet de comparer le logement au début et à la fin de la location, de déterminer les éventuelles réparations à réaliser et de les répartir justement entre propriétaire et locataire. Si l'état des lieux est négligé, sachez qu'une mauvaise prise en compte de celui-ci peut être à l’origine de nombreux conflits. Une bonne raison de revenir ensemble sur son intérêt et sur ses modalités de mise en place.
Pourquoi établir un état des lieux ?
L’état des lieux, décrit l’état du logement loué vide ou meublé et de ses équipements au jour de l’arrivée de son locataire.
Rédigé sur support papier ou sous format électronique, il est remis à chacune des parties au moment de sa signature.
Lorsque le locataire viendra à quitter le logement, un nouvel état des lieux sera réalisé (l’état des lieux de sortie).
La comparaison des deux états des lieux permettra alors de déterminer si une remise en état est nécessaire et qui, du locataire ou du propriétaire, devra la prendre en charge.
Est-il obligatoire d’établir un état des lieux ?
Il n’est pas obligatoire de faire un état des lieux, mais cela est fortement conseillé.
En cas de litige avec son locataire, le propriétaire devra apporter la preuve qu’il a délivré un logement correct.
Quant au locataire, il devra prouver que le logement n’était pas en bon état au moment de son entrée dans les lieux.
Mais attention, lorsque c’est le propriétaire qui ne souhaite pas établir l’état des lieux d’entrée, c’est à lui qu’il reviendra, en fin de bail, de prouver qu’il a bien fourni un logement « en bon état », sans quoi il ne pourra pas faire valoir les dégradations causées par le locataire.
En conclusion, même si ce n’est pas obligatoire, propriétaire et locataire ont tout intérêt à établir un état des lieux d’entrée.
À savoir : lorsque le locataire ou le propriétaire bloque, par refus ou négligence, l’établissement d’un état des lieux d’entrée, l’autre partie dispose du droit de le faire réaliser par un huissier de justice. Dans cette hypothèse, le coût de cette intervention est partagé entre le locataire et le propriétaire.
Comment faire un état des lieux ?
Lors de l’état des lieux d’entrée, le propriétaire et le locataire vont constater ensemble l’état du logement et sa conformité au contrat de location. Pour permettre ce constat, toutes les pièces du logement et ses dépendances doivent être accessibles et correctement éclairées.
Le document final, daté et signé par chacune des parties, doit au moins mentionner :
- la localisation du logement,
- la date d’établissement de l’état des lieux,
- les noms du propriétaire et du locataire,
- le domicile du propriétaire,
- s’il y a lieu, les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie,
- l’inventaire des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux,
- pour chaque pièce et partie du bien, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement,
- les signatures du propriétaire et du locataire ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux.
Il peut être complété d'observations ou de réserves et illustré d'images.
L’état des lieux de sortie, doit, quant à lui, comporter :
- L'adresse du nouveau domicile du locataire,
- la date de réalisation de l'état des lieux d'entrée,
- l'évolution constatée de l'état de chaque pièce depuis l'établissement de l'état des lieux d'entrée.
Rappel : le locataire a intérêt à faire apparaître dans l’état des lieux d’entrée tous les problèmes constatés, y compris les plus anodins (tache sur le sol ou sur le mur, trace de fuite d’eau, serrure cassée, fenêtre difficile à ouvrir…) et les défauts d’équipement (absence d’un réfrigérateur prévu au contrat, chaudière impossible à allumer…). Rappelons que c’est en comparant ce document à l’état des lieux de sortie que l’on jugera si le locataire a, ou non, correctement entretenu le logement.
Peut-on modifier un état des lieux d’entrée ?
Il arrive que le locataire ne constate un problème dans le logement qu’une fois installé. Raison pour laquelle il dispose de 10 jours, après signature de l’état des lieux d’entrée, pour demander à son propriétaire de le compléter. En cas de refus, le locataire est en droit de saisir la commission départementale de conciliation dont il dépend. Par ailleurs, le locataire peut profiter du premier mois de la période de chauffe pour s’assurer de l’état des éléments de chauffage et faire compléter l’état des lieux d’entrée si nécessaire.
Quels recours en cas de litige ?
Lorsqu’un conflit apparaît à propos d’un état des lieux d’entrée ou de sortie (impossibilité de l’établir, refus d’en tenir compte…), le locataire ou le propriétaire a la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation ou le conciliateur de justice (démarche gratuite).
Et si cette démarche de conciliation n’aboutit pas, il peut directement saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire ou de proximité dont il dépend.
