Chefs d’entreprise : pourquoi recourir à une SCI ?
Le chef d’entreprise peut louer ou acquérir des locaux dans le cadre d’une société civile immobilière. Retour sur la SCI, son intérêt, ses avantages et ses limites.
La société civile immobilière (SCI) est une forme de société qui a pour objet l’acquisition, la gestion et la location de biens immobiliers. Détenue par le chef d’entreprise, la SCI va acquérir l’immeuble dans lequel l’entreprise exerce tout ou partie de son activité. En contrepartie de cette occupation, l’entreprise paiera un loyer à la SCI.
Constituer une SCI : les avantages pour le dirigeant et son entreprise
1 - La distinction entre le patrimoine immobilier et le patrimoine personnel
C’est la SCI qui est propriétaire des biens immobiliers et non l’entreprise qui les utilise. Dès lors, dans l’hypothèse où cette dernière rencontrerait des difficultés financières et ferait faillite, ses créanciers ne pourraient pas, en principe, se retourner contre la SCI. Le patrimoine immobilier professionnel est donc à l’abri des poursuites des créanciers de l’entreprise.
De même, l’entreprise n’étant que locataire des biens, son éventuelle revente n’obligera pas son dirigeant à vendre ses parts de SCI et donc, indirectement, les biens immobiliers qu’elle abrite. Ce dernier pourra ainsi continuer, via la SCI, à percevoir les loyers dus par l’entreprise.
2 - Une capacité d’emprunt préservée
L’emprunt pour acquérir le bien immobilier n’a pas été contracté par l’entreprise mais par la SCI. L’entreprise bénéficie donc toujours d’une capacité d’endettement dont elle pourra profiter pour financer d’autres investissements professionnels.
3 - Un partage simplifié
Le patrimoine de la SCI est « découpé » en parts sociales qui peuvent être détenues par différentes personnes (2 ou plus). C'est un des avantages d'acquérir une SCI : cette situation simplifie considérablement le partage de son capital et facilite ainsi l’acquisition du bien immobilier à plusieurs (ce qui peut être nécessaire lorsque la valeur du bien est élevée).
Cela permet également la mise en place d’une stratégie de transmission d'un patrimoine immobilier en faisant entrer ses enfants au capital de la SCI dès sa création tout en conservant la gestion du bien. L’idée étant, pour des raisons fiscales, de leur donner des parts à un moment où elles ont une très faible valeur comptable (emprunt immobilier non encore remboursé) et non au moment où leur valeur est élevée (emprunt immobilier remboursé).
Monter une SCI : quelques contraintes à connaître
1 - La délicate rédaction des statuts
Comme toute société, la SCI est régie par des règles de fonctionnement appelées « statuts ». Ces derniers doivent être rédigés de manière à correspondre précisément aux besoins et aux ambitions des associés. Il s’agit d’un travail juridiquement complexe qui doit être confié à un professionnel du droit (notaire, avocat). En effet, la rédaction de l’objet social, qui désigne les activités sociales de la SCI, doit être à la fois précis et exhaustif.
2 - La gestion de la société civile immobilière
La SCI est une société. À ce titre, les associés doivent accomplir un certain nombre d’obligations juridiques, fiscales et comptables (tenue d’une gestion comptable, organisation d’assemblées générales d’approbation des comptes, déclarations fiscales…).
3 - Une responsabilité étendue des associés
Les associés d’une SCI sont tenus des dettes contractées par la société de manière illimitée en proportion du capital qu’ils détiennent.
4 - Un choix fiscal à opérer
Par défaut, les revenus de la SCI sont imposables au titre de l’impôt sur le revenu. Toutefois, les associés peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Une option révocable dans les 5 ans qui suivent la levée de l’option.
Chaque régime fiscal présente des avantages et des inconvénients notamment en matière de déduction et d’exonération. Aussi est-il conseillé, une fois encore, de recourir à l’assistance d’un spécialiste pour choisir le régime fiscal le mieux adapté à la situation de la SCI et des associés.
