Que faire en cas de conflit avec votre syndic de copropriété ?

Le rôle du syndic

Le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Il peut s’agir d’un professionnel ou d’un non professionnel choisi parmi les copropriétaires.

Il est en charge de l’administration et de la gestion financière de la copropriété. Il doit donc veiller à ce que les parties communes de l’immeuble (escaliers, couloirs…), les terrains attenants (jardins, cours…) et les équipements affectés à l’usage de tous les copropriétaires (chaudières, canalisations…) soient maintenus en bon état.

Concrètement, il doit s’acquitter de plusieurs missions administratives et financières, notamment :

• de faire exécuter le règlement de copropriété et les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires ;
• d’informer les occupants (propriétaires et locataires) des décisions prises en assemblée générale ;
• d’administrer l’immeuble et assurer son entretien, ce qui lui permet, en cas d’urgence, de faire exécuter les travaux nécessaires ;
• de tenir à jour le carnet d’entretien de l’immeuble et la liste des copropriétaires ;
• de veiller à ce que la copropriété soit couverte par une assurance responsabilité civile ;
• de soumettre au vote des copropriétaires, la signature des contrats avec les prestataires (travaux, entretiens…) ;
• d’administrer le budget de la copropriété.

Quels conflits peuvent opposer un copropriétaire à un syndic ?

L’étendue des missions des syndics étant très vaste, les types de conflits qui peuvent les opposer à un copropriétaire sont nombreux. Ils peuvent naître, notamment, d’une négligence du syndic, d’un problème de calcul de charge, d’un conflit de voisinage non réglé ou encore d’une pratique frauduleuse. Et, plus largement, de toute décision, acte, action ou inaction du syndic qui, en tant que copropriétaire, vous occasionnera une perte financière ou une limitation de vos droits de propriété. Exemples :

• Situé au dernier étage, votre appartement a des traces d’humidité sur le plafond qui ne cessent de grandir. Une fuite sur le toit est vraisemblablement à l’origine du sinistre. Or, malgré vos relances, le syndic ne lance aucun travaux. 
• Des travaux de ravalement de façade ont été votés en assemblée générale des copropriétaires. Ces travaux ne vous semblent pas urgents et leur coût excessif. Les conditions de mise en concurrence n’ayant pas été respectées (nombre de devis présentés inférieur au seuil minimal), vous souhaitez contester cette décision.
• Suite à une erreur informatique, on vous réclame des charges de copropriété trop élevées. Bien que vous ayez envoyé à votre syndic les justificatifs démontrant cette erreur, vous avez fait l’objet d’une mise en recouvrement forcée assortie de pénalités. Depuis, le syndic ne donne aucune suite à vos demandes de remboursement.
• Un de vos voisins s’est approprié une partie du palier de l’immeuble pour y garer ses vélos malgré la présence d’un emplacement extérieur dédié. Face au refus de ce dernier de retirer ses vélos conformément au règlement intérieur, vous avez saisi le syndic, qui, de son côté, tarde à réagir. 

Comment agir ?

Pour faire falloir vos droits, vous avez toujours la possibilité de saisir la justice, en l’occurrence le tribunal de proximité ou le tribunal judiciaire, en fonction du montant estimé du litige. Mais attention, la démarche est lourde, aléatoire, longue (au moins plusieurs mois sans parler des éventuels appels) et peut se révéler coûteuse. Aussi, avant d’en arriver là, mieux vaut chercher un mode de résolution amiable à ce conflit.

Dans un premier temps, il est donc conseillé d’adresser à votre syndic un simple courrier (recommandé avec accusé de réception) dans lequel, par exemple, vous contestez une décision de l’assemblée générale des copropriétaires où vous le mettez en demeure d’agir pour faire cesser un préjudice. Un courrier, juridiquement argumenté, qui souligne votre intention d’aller en justice en cas d’inaction de sa part.

S’il ne donne pas une suite favorable à votre demande, vous pourrez alors initier une procédure de médiation ou une procédure participative. Un mode de règlement des litiges qui fait intervenir un tiers neutre dans l’objectif de parvenir à un accord amiable mais qui nécessite, pour être lancé, l’accord des parties en conflit. 

Cette procédure de règlement amiable des litiges est obligatoire pour les litiges inférieur à 5000 €, les litiges relatifs à un trouble anormal de voisinage ou pour l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4  et R. 211-3-8  du Code de l'organisation judiciaire (par exemple l’élagage de haies).
À défaut, le juge pourrait déclarer la procédure judiciaire irrecevable.

Enfin, si ces procédures amiables échouent, vous devrez saisir la justice. 

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