Diagnostic immobilier : de quoi parle-t-on ?

Sommaire
1 - On parle souvent du diagnostic immobilier mais j’ai cru comprendre qu’il portait sur plusieurs domaines. Est-bien le cas ?
2 - De quels diagnostics s’agit-il ?
3 - Ces diagnostics sont-ils obligatoires ?
4 - L’acheteur de ma maison souhaite que je lui fournisse une étude géotechnique. Dois-je la faire réaliser ?
5 - Je ne désire pas vendre un logement mais le louer. Dois-je également fournir un DDT à mon locataire ?
6 - Je dois faire réaliser un diagnostic immobilier pour l’appartement que je souhaite vendre. À qui puis-je m’adresser ?
7 - Quand dois-je réaliser ce diagnostic immobilier ?
8 - Vous parlez de DPE, mais quel est précisément son rôle ?
9 - Il paraît qu’on ne pourra bientôt plus mettre en location un logement classé G : est-ce exact ?
10 - Si je ne parviens pas à vendre ma maison rapidement, devrais-refaire les diagnostics immobiliers ?
11 - Un ami vient d’acheter une maison et a découvert de l’amiante dans l’isolation alors que le DDT fourni par le vendeur précisait qu’il n’y en avait pas. Peut-il se retourner contre le diagnostiqueur ?

Il s’agit en réalité d’un ensemble de diagnostics techniques qui sont intégrés dans un « dossier de diagnostics techniques (DDT) ». Un dossier qui vise à dresser un état sanitaire, énergétique et environnemental du logement. C’est, en quelque sorte, l’équivalent du contrôle technique automobile en matière immobilière.

Le DDT comprend une dizaine de points de contrôle, sachant que tous ne seront pas requis en fonction de la localisation du logement, de son âge ou de celui de ses installations, de sa nature (appartement, maison individuelle) ou encore de sa destination (habitation, bureaux, commerce…).

Certains portent sur la viabilité du logement : recherche de la présence de mérules ou de termites dans les zones infestées, d’autres sur la sécurité de ses occupants, recherche de revêtement contenant du plomb (la peinture, par exemple), de matériaux contenant de l’amiante (meubles, toiture…), état des installations électriques et de gaz lorsqu’elles ont plus de 15 ans, état des risques naturels et technologiques.

D’autres enfin sur les performances du logement en termes de « confort » (analyse des nuisances sonores), sur les performances écologiques (conformité des appareils de chauffage au bois utilisés ou des installations individuelles d’assainissement comme les fosses septiques) ou encore sur les performances énergétiques (diagnostic de performance énergétique (DPE) et audit énergétique).
 

Absolument. Et cette obligation pèse sur le vendeur. C’est à lui d’établir ce dossier de diagnostic technique et de le communiquer au futur acheteur. Le Code de la construction précise ainsi que le DDT doit être annexé à toute promesse de vente et à l’acte authentique qui vient formaliser l’opération.

Sans surprise, les frais d’établissement de cet ensemble de diagnostics sont, en principe, à la charge du vendeur. Une attestation de surface « Loi Carrez » mesurant l’espace privatif du futur acheteur doit également être fournie lorsque la vente porte sur un lot de copropriété.

Il faut enfin savoir que le DDT est obligatoire pour tous les immeubles, ceux destinés à l’habitation (appartement, maison) comme ceux destinés à des activités professionnelles (bureaux, commerces…). 

Contrairement au DDT, l’étude géotechnique n’est pas requise pour la vente d’immeuble mais pour celle des terrains non bâtis constructibles pouvant accueillir des maisons individuelles. Elle vise à informer l’acheteur du terrain des risques de gonflement et de contraction liés au sol argileux et de leurs conséquences sur les maisons qu’il pourrait y faire construire.

La réalisation de cette étude est obligatoire depuis octobre 2020. Elle est annexée au titre de propriété du terrain et, à ce titre, remise à ses propriétaires successifs. Si cette étude n’a pas été faite sur votre terrain, vous n’êtes pas tenu de la faire réaliser car, encore une fois, elle n’est requise que pour les ventes de terrains non bâtis. 

En tant que bailleur, vous avez, en effet, l’obligation de fournir un DDT à votre locataire. Ce document devant être annexé au bail lors de sa signature et, en théorie, de son renouvellement. Mais attention, il ne comprend qu’un nombre plus limité de diagnostics : DPE, présence de plomb ou d’amiante, état des installations électriques et de gaz de plus de 15 ans et, en fonction des zones, un état des risques naturels et des nuisances sonores. 

Vous devez vous adresser à un diagnostiqueur certifié. Et attention, sachez que leur domaine de certification ne couvre pas toujours l’ensemble des diagnostics que vous êtes tenu de faire passer à votre appartement. Vous pouvez donc être amené à solliciter plusieurs diagnostiqueurs pour réaliser votre DDT.

Si vous n’en connaissez pas, vous pourrez les identifier en vous connectant sur un annuaire électronique mis en ligne par le Ministère de la Transition écologique. Quant aux tarifs pratiqués, ils ne sont pas règlementés. N’hésitez donc pas à demander plusieurs devis avant de vous engager. 

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Dès que vous concrétisez le projet de mettre en location ou de vendre votre bien immobilier, du moins pour la plupart des diagnostics, et ce, pour plusieurs raisons.

La première, la plus importante, est que si certains diagnostics se révèlent défavorables (découverte de plomb, d’amiante, ou d’une installation individuelle d’assainissement non conforme), vous serez contraint de mener des travaux, parfois coûteux, et non prévus. Une situation qui peut vous conduire à revoir votre prix ou à reporter, voire, renoncer à votre projet. Il vaut mieux disposer de ces informations assez tôt.

Seconde raison : l’annonce immobilière que vous allez diffuser, ou faire diffuser par une agence, pour vendre ou proposer en location votre bien doit impérativement faire apparaître (sous la forme d’une étiquette de couleur) son classement énergétique. Un classement défini par le diagnostic de performance énergétique, le fameux DPE, lui aussi compris dans le DDT.

Enfin, n’oubliez pas que le DDT doit être annexé à la promesse de vente, et s’il n’y en a pas, à l’acte authentique de vente. Retarder sa réalisation n’est donc pas conseillé quand on souhaite vendre un bien immobilier rapidement. 

Le diagnostic de performance énergétique sert à mesurer la quantité d’énergie consommée annuellement par le logement et les émissions de gaz à effet de serre qui y sont associées. Le résultat permettra de savoir, grâce à un classement sur une échelle comptant 7 niveaux, si le logement est « extrêmement performant » (il sera alors classé « A ») ou si, au contraire, il entre dans la famille des « passoires thermiques » (note F ou G).

Dans ce dernier cas, la mention « logement à consommation énergétique excessive » devra apparaître sur l’annonce, ce qui ne manquera pas de faire baisser son prix. Et attention, depuis le 1er avril 2023, si le bien immobilier que vous mettez en vente décroche un F ou un G, sachez que vous devrez également fournir au futur acheteur un audit énergétique. C'est un document technique, réalisé par un professionnel, qui vise à orienter le futur propriétaire en lui indiquant les travaux à mener pour améliorer la performance énergétique du logement. Cet audit doit être remis au futur acheteur lors de sa première visite du logement.

À noter que cet audit énergétique deviendra également obligatoire pour les ventes réalisées à partir du 1ᵉʳ janvier 2025 pour les habitations classées E, et à partir du 1ᵉʳ janvier 2034 pour les habitations classées D.

Effectivement. La loi oblige les propriétaires à fournir à leur locataire un logement « décent ». Et pour qu’il soit considéré comme décent, il ne doit pas consommer trop d’énergie. Ainsi, dès 2025, il ne sera plus possible de proposer à la location un logement classé G. Les critères devraient se durcir dans les années qui suivront, car la loi prévoit d’étendre cette interdiction aux logements classés F en 2028 et classés E en 2034. 

La durée de validité varie d’un diagnostic à l’autre. Dans certains cas, elle est illimitée, comme par exemple dans les tests de présence d’amiante ou de plomb.

Dans d’autres cas, elle dépasse plusieurs années : 10 ans pour le DPE, 3 ans pour les diagnostics d’installations de gaz ou d’électricité ou pour les installations individuelles d’assainissement… Ce qui devrait vous laisser le temps de vendre votre bien.

En revanche, si vous pensez éprouver des difficultés à trouver rapidement un acheteur, attendez d’avoir des offres sérieuses pour lancer les diagnostics « termites » et « état des risques naturels et technologiques » dont la durée de validité n’excède pas 6 mois. 

À la question : "mon ami peut-il se retourner contre le diagnostiqueur ?", la réponse est oui. Votre ami peut engager la responsabilité du diagnostiqueur du vendeur pour obtenir la réparation de son préjudice.

Sachez à ce propos que s’il dispose d’une option intégrale de la garantie protection juridique dans le cadre de son assurance habitation, il pourra bénéficier* de l’accompagnement d’une équipe de juristes pour mener à bien cette action. Chez MAAF, cette option protection juridique** est proposée dans le cadre du contrat d’assurance Tempo Habitation.

* Dans les conditions, limites et exclusions de garanties fixées au contrat.
** Les garanties du contrat protection juridique sont gérées par Covéa Protection Juridique. Société anonyme à conseil d’administration au capital de 88077090,60 euros entièrement versé. Entreprise régie par le Code des assurances RCS LE MANS n°442 935 227 Siège social : 160 rue Henri Champion – 72045 LE MANS CEDEX 2.