Achat immobilier : quelles démarches après avoir trouvé un bien ?

Sommaire

1 - Rédiger une offre d’achat
2 - Signer la promesse de vente
3 - Obtenir votre prêt et débloquer les financements
4 - Conclure l’acte de vente

Après la phase des visites et une fois que votre choix s’est porté sur un bien immobilier, vous devez effectuer certaines démarches, à commencer par l’offre d’achat, première étape vers la réalisation de la vente.

Pour rédiger votre offre d'achat, vous devez y inclure : 

• Votre identité et vos coordonnées ;
• Le type de bien et son adresse ;
• Le montant de votre offre : si vous négociez le montant, il convient de justifier votre proposition ;
• Votre plan de financement (crédit immobilier, apport personnel) ;
• Le délai que vous laissez au vendeur pour répondre à cette offre ;
• Enfin, vous pouvez prévoir un délai de rétractation qui va généralement de 8 à 10 jours. Mais ce n’est pas obligatoire, car la loi prévoit un délai de rétractation obligatoire de 10 jours suite à la signature de la promesse ou du compromis de vente.

Si la vente se fait via une agence, cette étape est bien balisée. Vous serez guidé par l’agent immobilier. 

Si votre offre d’achat est acceptée par le vendeur, vous pouvez alors passer à l’étape suivante : la signature de la promesse de vente. Cette dernière peut prendre deux formes : 

• La promesse de vente unilatérale : constituant un avant-contrat, elle engage uniquement le vendeur. L’offre est valable selon une durée déterminée, pendant laquelle le vendeur ne peut pas proposer le bien à un autre acheteur ni se rétracter sur la vente. Si cela ne constitue pas une obligation légale, en pratique, au moment de la signature de la promesse de vente, l’acquéreur verse un acompte, généralement compris entre 5 et 10 % du prix de vente. Cependant, ce montant peut être négocié entre les deux parties.
• Le compromis de vente : il engage formellement les deux parties sur la vente à un certain prix. Il peut être réalisé directement par vous ou avec l’aide d’un agent immobilier via un acte sous signature privée, ou établi par un notaire, à travers un acte authentique (ce dernier est obligatoire si le vendeur est une personne physique et que la durée du compromis excède 18 mois). 

Bon à savoir : il est essentiel d'inclure des clauses suspensives dans le compromis de vente. Ces clauses permettent à l'acheteur de se retirer de la vente sans pénalité si certaines conditions ne sont pas remplies. Par exemple, la non-obtention d'un prêt immobilier ou la non-vente d'un bien précédent sont des clauses fréquemment utilisées.

Sans ces clauses suspensives, toute rupture du compromis de vente entraînerait des frais pour l'acheteur.
D'ailleurs, bien qu'il ne soit pas obligatoire, il est courant que l'acquéreur verse un acompte lors de la signature du compromis de vente. Cet acompte, souvent de l'ordre de 5 à 10 % du prix de vente, peut être négocié entre les deux parties.
 

À cette étape, votre plan de financement doit avoir été défini.

Pour obtenir votre prêt à la banque, certains documents vous sont demandés tels que vos deux derniers avis d’imposition, vos trois derniers bulletins de salaire, etc.

La banque vous propose une offre de prêt incluant un taux d’intérêt, fixe ou révisable, ainsi qu’une durée. Pour comparer les différentes offres, le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) est votre principal indicateur, car il intègre non seulement le taux d'intérêt, mais aussi les frais de dossier, l'assurance emprunteur, et le coût des garanties bancaires.

Si vous êtes primo-accédant, renseignez-vous sur les avantages qui peuvent vous être proposés tels que les Prêts à taux zéro (PTZ), accordés par l’État sous condition de ressources et dont le montant varie en fonction des revenus et de la localisation.

Des aides à la rénovation énergétique peuvent également vous permettre de financer plus facilement votre projet si vous prévoyez d’acheter un bien à rénover. 

Une fois toutes les conditions remplies et les délais respectés, vous signez l'acte de vente chez le notaire. C’est cette dernière étape qui officialise la transaction et à partir de laquelle vous devenez propriétaire du bien. Vous pouvez faire appel à un seul notaire ou deux, l’un représentant le vendeur et l’autre l’acheteur. Vous devez alors verser des frais d’acte : environ 7 à 8 % du prix de vente pour les biens anciens et environ 2 à 3 % pour le neuf.

À noter que si vous choisissez d'avoir chacun votre propre notaire, cela ne vous coûtera pas plus cher. Les deux notaires se partagent les émoluments, qui sont réglementés. Il n'y a donc aucun avantage financier à se passer des conseils de son notaire ou à essayer d’en changer.

Au moment de la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire, vous devrez payer le bien ainsi que les éventuels frais d’agence. C’est le notaire qui se charge de répartir les fonds entre le vendeur et l’agence immobilière. 

À savoir : avant de signer, vous devez souscrire à un contrat d’assurance habitation : une étape à ne pas négliger afin que vous soyez assuré dès que vous serez propriétaire. Le notaire pourra d’ailleurs vous demander de produire une attestation d’assurance le jour de la signature de l’acte authentique.

Après signature de l’acte de vente, vous recevez les clés de votre bien et les attestations de propriété vous permettant d’entamer vos démarches administratives. 

Bienvenue chez vous !