Louer une chambre chez soi : règles et démarches

Comment louer une chambre chez soi ?

Avant de louer des chambres chez soi, il est essentiel de connaître les règles qui encadrent cette pratique et de choisir le contrat de location adapté à votre situation.

Les conditions requises pour louer une chambre

Il convient tout d’abord de vérifier que le règlement de copropriété et les règlements sanitaires départementaux n’imposent pas de restrictions particulières pour louer une chambre chez soi. Ensuite, cette pièce de votre domicile doit respecter les critères de décence fixés par le Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 qui garantissent la sécurité et la santé du locataire. Cela implique que la chambre comporte :

La chambre doit aussi être équipée d’éléments pour un usage d’habitation conforme, tels que définis dans le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Enfin, un point à prendre en compte concerne la performance énergétique. Un logement classé G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peut plus être mis en location en métropole depuis le 1er janvier 2025. Cette interdiction s’étendra d'ailleurs en 2028 aux logements classés F, puis classés E dès 2034. Pour les territoires ultramarins, ces restrictions entreront en vigueur en 2028 puis 2031 pour les catégories G et F.

Les divers types de baux et contrats de location

Avant d’accueillir un locataire, vous devez choisir entre divers contrats, chaque formule ayant ses spécificités :

• Bail de location meublée : contrat classique d’un an renouvelable tacitement, avec dépôt de garantie de 2 mois maximum.
• Bail étudiant : contrat pour louer une chambre à un étudiant durant 9 mois, sans reconduction automatique ; 
• Bail mobilité : idéal pour une location temporaire d’une durée de 1 à 10 mois, sans dépôt de garantie nécessaire ;
• Contrat de location saisonnière : pour louer une chambre chez soi occasionnellement, à la nuit, à la semaine ou au mois. Ces locations touristiques, via des plateformes en ligne type Airbnb, sont limitées à 90 jours par an pour un même locataire.

Une fois le type de bail sélectionné, il vous reste à fixer le montant du loyer. Afin qu’il soit juste et attractif, regardez les tarifs pratiqués dans votre zone géographique pour une chambre aux caractéristiques similaires. Prenez en compte la surface, l’ameublement et les services à proximité, comme les transports ou les commerces. Quant aux charges, elles peuvent être forfaitaires ou réelles, selon que vous préfériez la simplicité ou l’ajustement au plus près de la consommation. 

Vos obligations légales et fiscales pour mettre en location

Louer une chambre meublée chez soi implique de respecter certaines règles fiscales et assurantielles pour être en conformité avec la législation française.

Comment déclarer ses revenus locatifs ?

Dans les 15 jours suivant la mise en location de la chambre, il faut vous inscrire en ligne sur le guichet unique des formalités des entreprises (GFE) pour obtenir un numéro SIRET et opter pour le régime d’imposition qui vous convient (micro-BIC ou réel). 

Vous devenez ainsi loueur en meublé non professionnel (LMNP) et les loyers que vous percevez sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Au printemps, au moment de la déclaration de revenus, il vous faudra remplir le formulaire n°2042-C-PRO pour indiquer le montant de vos recettes. 

Quelle assurance pour une location ? 

L’assurance habitation est un élément clé pour sécuriser votre location. Avant de signer le contrat avec le locataire, mieux vaut clarifier les obligations d’assurance de chacun pour une cohabitation sans mauvaise surprise. 

Votre contrat couvre généralement les dommages affectant le logement, mais pensez à vérifier comment votre assureur interviendra en cas de sinistre survenant dans la partie donnée en location, pour les dommages à vos propres biens, mais également pour ceux appartenant à votre locataire. De son côté, celui-ci doit impérativement souscrire une assurance risques locatifs, aussi appelée « responsabilité civile locative », ce n’est pas obligatoire en location saisonnière.  S’il refuse, vous pouvez soit résilier le bail, soit prendre l’assurance à votre compte et répercuter le coût sur ses charges après l’avoir mis en demeure par courrier recommandé.  

Les avantages de la location de chambre chez l’habitant 

Entre avantages fiscaux et aides au logement, la location d’une chambre chez l’habitant peut être une opportunité tant pour le propriétaire que pour le locataire.  

Des avantages fiscaux pour le bailleur

En fonction de votre situation, des exonérations et des abattements peuvent alléger votre imposition et vous permettre de maximiser vos revenus. Plusieurs dispositifs fiscaux avantageux existent pour la mise en location d’une chambre meublée :

• Exonération d’impôts si les loyers perçus ne dépassent pas 760 € TTC par an dans le cadre d’une location saisonnière ;
• Abattement de 50 % pour les locations longue durée si les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 77 700 € en régime micro-BIC, ou déduction possible des charges et travaux en régime réel ;
• Abattement de 30 % pour les locations courte durée avec un plafond de 15 000 € de revenus locatifs annuels (régime micro-BIC) ;
• Exonération de la cotisation foncière des entreprises (CFE) la première année d’activité, en cas de location occasionnelle à un prix raisonnable ou de revenus locatifs inférieurs à 5 000 €.

Par exemple, supposons que vous louiez une chambre de votre maison pour un loyer annuel de 3 200 €. En optant pour le régime micro-BIC, seule la moitié de cette somme est imposable, soit 1 600 €. Ce dispositif permet de réduire considérablement la base imposable et, par conséquent, la charge fiscale. 
Jusqu'au 31 décembre 2026, vous êtes exonéré d’impôts si le montant du loyer annuel est considéré « raisonnable », c’est-à-dire inférieur à 157 € par m2 de surface habitable, hors charges (plafond de 213 € en Île-de-France). 

Des aides au logement pour le locataire
 

Louer une chambre chez l’habitant peut ouvrir droit à des aides au logement, sous réserve de remplir certaines conditions. Selon sa situation, le locataire peut prétendre à l’APL (Aide Personnalisée au Logement), à l’ALF (Allocation de Logement Familial) ou à l’ALS (Allocation de Logement Sociale). Ces aides, versées par les Caisses d’Allocations Familiales (CAF), sont calculées en fonction de plusieurs critères, comme les revenus, le montant du loyer et la nature du logement loué. 

La CAF met à disposition un simulateur en ligne pour estimer ses droits aux allocations et calculer son montant. Pour faire une demande d’aide, le locataire doit constituer un dossier sur le site de la CAF via son espace personnel. Il devra fournir plusieurs documents, notamment une pièce d’identité, le bail de location, une attestation de loyer remplie par le propriétaire, l’avis d’imposition ainsi qu’un Relevé d’Identité Bancaire (RIB).